Immobiliare: è il momento giusto per investire nella Grande Mela

Jan 17, 2019 407

BY: Liliana Rosano

“E’ il momento giusto per investire a New York”. Per un investitore, il contesto attuale rappresenta un’ottima occasione d’acquisto, a maggior ragione se si presenta sul mercato con la disponibilità liquida per chiudere la transazione in 30-45 giorni”, afferma Andrea Pedicini, broker immobiliare italiano a New York.  

“A New York siamo ormai ripiombati in pieno ‘buyer’s market’,  e a gestire il gioco è oggi il compratore, a spese ovviamente del venditore.” Calano, infatti, sia i prezzi, sia il numero di transazioni e si aprono interessanti occasioni di acquisto.

“La congiuntura attuale – prosegue Pedicini – è data da tre elementi principali: il graduale aumento dei tassi d’interesse inaugurato dalla Federal Reserve nel 2017; le nuove misure fiscali promosse da Trump a fine 2017, che hanno significativamente limitato le deduzioni fiscali sulle tasse locali (statali e cittadine); e infine un inventario di mercato che ha toccato livelli record. Tutto ciò ha fatto sì che il rapporto di forza tra venditore e compratore si ribaltasse completamente a favore di quest’ultimo, anche ai livelli più bassi del mercato, un dato questo particolarmente indicativo”.

Infatti, il numero di proprietà sotto il milione di dollari tolte dal mercato perché invendute ormai da troppo tempo, è quasi triplicato dall’inizio dell’anno rispetto ai dati registrati nei due anni precedenti, e nel terzo trimestre del 2018 il numero di transazioni concluse è calato del 10% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

A Manhattan inoltre, nel terzo trimestre del 2018, i prezzi medi sono calati del 3% rispetto allo stesso trimestre del 2018 e di circa il 5% rispetto al trimestre precedente.

“Le condizioni attuali d’acquisto mi ricordano molto quelle del biennio 2011-2012, quando sconti significativi sui prezzi richiesti erano all’ordine del giorno, soprattutto nel caso di acquisti ‘all-cash’ che non richiedono l’emissione di un mutuo” conclude Pedicini.

Long Island City e il prossimo boom immobiliare a New York

Dopo oltre un anno di ricerche volte a individuare la location ideale per il suo secondo quartiere generale, Amazon ha sciolto le riserve: saranno Crystal City, in Virginia e Long Island City, a New York ad ospitare i due nuovi quartieri generali del colosso americano. Un investimento da 5 miliardi di dollari e 50.000 nuovi impiegati.

In forte controtendenza rispetto al resto della città, che attraversa oggi una fase recessiva, la zona di Long Island City, in Queens, sta vivendo uno sviluppo immobiliare senza pari, spinta anche dalla notizia, ormai ufficiale, che vedrà Amazon portarvi il proprio quartier generale.

La notizia, anticipata lo scorso mese dal New York Times (https://nyti.ms/2Dn6Njn), ha colto molti di sorpresa ma non gli esperti del settore immobiliare a New York.

“Quello di Long Island City (LIC) è un fenomeno che ho iniziato a studiare nel 2014” afferma Andrea Pedicini, broker immobiliare italiano, punto di riferimento per molti investitori italiani nella Grande Mela. “Si trattava allora di un’area decisamente poca battuta, e poco conosciuta, dagli investitori internazionali che di solito rappresento e non è stato facile far passare l’idea che potesse rappresentare un buon investimento.”

“Ricordo gli sguardi allibiti di alcuni clienti, già solo a sentirne il nome, che è effettivamente fuorviante perché fa pensare più a Long Island che a New York City, due aree completamente diverse”, continua Pedicini. “E invece si tratta di un quartiere che dista solamente cinque minuti di metro da Manhattan, da cui è separato solo dall’East River”.

“Paradossalmente, a colpirmi nel 2014 fu l’assenza di personalità di LIC come quartiere: si trattava, di fatto, ancora di un’area “dormitorio” caratterizzata prevalentemente da grandi palazzoni a ridosso dell’East River, che offrivano però viste incredibili dello skyline di Manhattan. Pochissimi ristoranti e ancora meno negozi. Da lì però è nata l’intuizione dell’immenso potenziale di LIC, che avrebbe potuto ripetere quanto accaduto a Williamsburg, Brooklyn, circa 10-15 anni fa e così ho iniziato a presentare LIC come opzione di investimento ai miei clienti italiani, molti dei quali hanno colto l’opportunità e oggi godono di ritorni significativamente più alti rispetto anche ad alcune aree di Manhattan”.

Dal 2010 LIC ha, infatti, conosciuto uno sviluppo immobiliare senza precedenti, con 12.000 nuove unità residenziali immesse nel mercato, la maggior parte delle quali proprio negli ultimi anni, e circa altre 9.000 attese nei prossimi anni. E solo un mese fa, il sindaco di New York Bill De Blasio, ha annunciato un primo intervento da 180 milioni di dollari, rivolto soprattutto al miglioramento delle scuole presenti nel quartiere, come pure del sistema fognario. 

“Se i rumors relativi ad Amazon saranno confermati, investire a LIC, dove oggi una one-bedroom si acquista ancora attorno agli 850 mila dollari, resterà un buon investimento” conclude Pedicini.

Per Long Island City si tratta di un ulteriore incentivo, in un contesto che ha visto il quartiere del Queens crescere notevolmente nel corso degli ultimi 3 anni, tanto da essere definito nel 2017 dal New York Magazine, “the Country's Fastest-Growing Neighborhood”, ovvero il quartiere con il tasso di crescita più elevato negli Stati Uniti (https://nym.ag/2PR3bfi).

Quello di Amazon è un investimento imponente, circa 5 miliardi di dollari, che ha certamente ingolosito molte città di Stati Uniti e Canada, pronte ad accaparrarsi una fetta di business del gigante di Seattle, che per l’occasione aveva, infatti, indetto nel 2017 un vero e proprio concorso, invitando a presentare le proprie migliori proposte (https://bit.ly/2xUbu1I).

Dei 25.000 nuovi dipendenti che verrebbero assunti in ciascuna location, Amazon ha anticipato che lo stipendio medio di ciascuno sarà superiore ai $100.000 annui, rendendo dunque la propria presenza ancora più appetibile.

Il recente affare multimilionario chiuso da Andrea Pedicini

Andrea Pedicini è il broker dietro la vendita in blocco di 21 appartamenti nel quartiere di Battery Park, Manhattan, registrata a metà ottobre. Un affare da quasi 14 milioni di dollari, condotto da Andrea Pedicini, broker immobiliare italiano, punto di riferimento per moltissimi investitori italiani nella Grande Mela.

Le 21 unità residenziali, oggetto di una lunga e complessa negoziazione, sono state cedute da un fondo immobiliare rappresentato dallo stesso Pedicini e fanno parte del Downtown Club Condominium, uno dei palazzi storici di Downtown Manhattan, tra Wall Street e Battery Park.

La vendita rappresenta una delle transazioni residenziali più importanti tra quelle registrate a New York nel 2018.

Punto di riferimento per gli investitori italiani a New York

Andrea Pedicini, 36 anni,  è nato a Pordenone e vive a New York dal 2010. Laureato con lode in Economia presso l’Università Ca’Foscari di Venezia, inizia la sua carriera professionale nel 2006 in KPMG, multinazionale della consulenza e revisione contabile.

Nel 2010 si sposta a New York per diventare Business Development Manager di una boutique firm nel settore immobiliare.

Nel 2016 passa a Citi Habitats, una delle principali realtà d’intermediazione immobiliare di New York, dove nelle vesti di broker segue oggi una clientela internazionale composta soprattutto da imprenditori, manager d’azienda ma anche attori e atleti professionisti.

Pedicini è membro del REBNY (Real Estate Board of New York) e dal 2012 siede nel Board of Directors del Downtown Club, palazzo storico di Downtown Manhattan, che conta oltre 280 unità residenziali.

Dove investire oggi? I consigli di Andrea Pedicini

“Premesso che nel contesto odierno c’è la possibilità di concludere affari interessanti quasi ovunque – spiega Pedicini – le aree principali su cui puntare sono tre: a Manhattan, il Financial District, che ha ormai abbandonato la tradizionale connotazione “finanziaria”, per diventare invece molto più residenziale. Al 20 Pine Street, ad esempio, un mini-loft con vista sul Palazzo della Borsa si acquista a circa $800,000. A pochi blocchi ha aperto il secondo Eataly, solo un paio di anni fa e il quartiere si sta popolando di ristoranti e negozi di ottimo livello.”

“Infine – conclude Pedicini – un altro quartiere a cui guardare con interesse è Williamsburg a Brooklyn, che dopo i fasti degli ultimi 10 anni, oggi va invece incontro ad un’inversione di tendenza a livello di prezzi, causata soprattutto dalla temporanea interruzione della linea L della metro che durerà circa un paio d’anni per consentirne l’ammodernamento. Qui c’è la possibilità di avvantaggiarsi rispetto a questa situazione, soprattutto nei cosiddetti new developments (i palazzi di più recente costruzione) dove i costruttori hanno più fretta di vendere e sino quindi disposti a offrire maggiori incentivi al compratore. Ho pochi dubbi che alla riapertura della linea L della metro, il quartiere conoscerà una nuova “primavera” e i prezzi riprenderanno a salire”.

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